보증금 하나에 삶의 몇 년이 묶여 있을 때, 전세 사기와 깡통전세 뉴스는 마음 깊은 곳의 불안을 건드립니다.
그래서 오늘은 겁먹기보다 차분한 루틴을 준비해 두고, 누구든 스스로 집을 걸러낼 수 있다는 감각을 함께 만들어 보려 합니다.
1. 전세 사기·깡통전세, 지금 왜 이렇게 많이 터질까?
뉴스에 전세 사기 화면이 뜰 때마다 ‘저 자리에 내가 있을 수도 있다’는 상상을 한 번쯤 해 보게 됩니다😨 특히 2억, 3억씩 모은 보증금이 한 번에 날아가는 장면을 보면, 집을 구하는 일 자체가 운에 맡기는 도박처럼 느껴지기도 합니다.
하지만 실제로 터지는 전세 사기와 깡통전세의 대부분은 몇 가지 숫자와 서류만 제대로 봤어도 피할 수 있는 경우가 많습니다. 2023년 수도권에서 벌어진 한 전세 사기 사건에서도, 보증금 2억3천만 원을 맡긴 세입자들이 등기부등본에 찍힌 근저당 금액과 시세를 미리 비교했다면 계약 자체를 하지 않았을 것이라는 분석이 나왔습니다.
전세 사기는 말 그대로 집주인이 처음부터 속일 의도로 접근하는 경우입니다. 허위로 집을 보여주거나, 명의자가 아닌 사람이 임대인인 척 서류를 꾸미는 식이 대표적입니다.
깡통전세는 고의적인 사기가 아니더라도 집값(매매가)보다 전세보증금과 대출이 더 커져 버린 상태를 말합니다. 집주인이 선의라고 해도, 경매로 넘어가면 세입자가 보증금을 다 받지 못할 수 있습니다.
예를 들어 2022년 11월 서울 구로구의 32세 직장인 박모 씨는 매매가 2억8천만 원짜리 빌라에 전세 2억5천만 원을 넣으려다가 중개사 말만 믿고 진행할 뻔했습니다. 하지만 직장 동료와 함께 시세를 다시 검색해 보니 같은 동 빌라가 2억 초반에 거래된 기록을 발견했고, 결국 계약을 포기해 보증금 2억5천만 원을 지켰습니다.
이처럼 깡통전세는 화려한 인테리어, 신축 빌라, ‘로또 전세’와 같은 말로 포장됩니다. 전세가가 월세보다 훨씬 부담이 적어 보이니, 특히 2030 세대와 신혼부부에게는 놓치기 아까운 기회처럼 느껴지기도 합니다. 그러나 ‘싸고 넓고 보증금만 내면 끝’이라는 말 뒤에는 항상 숫자가 감춰져 있다는 사실을 잊지 않는 것이 첫 번째 방어선입니다.
실제 뉴스 사례가 나올 때, 화면에 나오는 주소와 ‘보증금 대비 매매가’ 비율을 포털 지도와 시세 사이트에서 한 번 따라 입력해 봅니다. 이렇게 연습해 두면 나중에 내 집을 볼 때도 숫자 감각이 훨씬 빨라집니다.
또 기사 속 피해자들이 공통으로 놓친 부분이 무엇인지 메모해 두면, 나만의 금지 리스트를 만들 수 있습니다. 예를 들어 ‘집주인과 직접 통화하지 않음’, ‘등기부등본 발급 안 해봄’ 같은 항목들입니다.
2024년 1월 인천에서 발생한 연쇄 깡통전세 피해 사례를 보면, 15채가 넘는 빌라에 세입자들이 보증금 1억5천만 원 안팎을 맡겼습니다. 이때 공통점은 대부분이 계약 당일에만 서류를 잠깐 보거나, 중개사가 프린트해 준 등기부등본만 대충 훑어봤다는 점이었습니다.
전세 사기 뉴스를 많이 본다고 해서 위험이 줄어들지는 않습니다. 대신 계약 전까지 딱 세 가지를 습관처럼 반복하는 편이 훨씬 도움이 됩니다. 바로 등기부등본 확인 · 시세 비교 · 보증보험 가능 여부 확인입니다.
이 세 가지만 체크하는 루틴을 몸에 익히면, 복잡한 법률 지식 없이도 ‘이 집은 뭔가 이상하다’는 신호를 빨리 알아차릴 수 있습니다.
결국 전세 사기와 깡통전세를 완전히 없앨 수는 없지만, 내가 계약하는 집만큼은 스스로 걸러낼 수 있는 사람이 될 수 있습니다. 이제부터는 막연한 공포 대신, 실제로 오늘 당장 따라 할 수 있는 확인 루틴을 단계별로 짚어 보겠습니다.
2. 등기부등본, 전세 계약 전 필수 체크 루틴
등기부등본은 집의 ‘주민등록등본’ 같은 존재라서, 한 번 제대로 읽을 줄 알게 되면 전세 사기의 절반은 걸러낼 수 있습니다🙂 특히 전세 계약은 대부분 수억 원이 오가는 거래이기 때문에, 이 서류를 직접 발급해 보는 습관만으로도 안전도는 크게 올라갑니다.
먼저 인터넷등기소 사이트에서 집 주소를 입력해 등기부등본을 발급합니다. 이때 반드시 계약 당일 기준 최신본을 다시 뽑아야 합니다. 3일 전, 일주일 전 등기부는 이미 다른 근저당이 더 올라갔을 수도 있기 때문입니다.
① ‘표제부’의 건물 표시에서 주소와 동·호수가 내가 보러 온 집과 정확히 같은지 확인합니다. 건물 이름이 헷갈리는 오피스텔이나 도시형 생활주택에서 특히 중요합니다.
② ‘갑구’에서 소유자 이름과 주소를 체크하고, 계약서에 적힌 임대인 정보와 100% 일치하는지 봅니다. 이 부분이 다르면 명의자가 아닌 사람이 계약을 시도하는 것일 수 있습니다.
③ ‘을구’에서 근저당, 전세권, 가압류, 가처분 등 권리 관계를 확인합니다. 금액과 날짜를 기준으로 순위를 파악하는 것이 핵심입니다.
실제 사례를 하나 보겠습니다. 2023년 7월, 경기도 남양주의 30세 회사원 이모 씨는 전세 1억8천만 원짜리 빌라를 보러 갔습니다. 계약을 서두르자는 중개사 말을 뒤로하고 인터넷등기소에서 직접 등기부를 떼어 보니, 을구에 2022년 10월 설정된 근저당 1억7천만 원이 찍혀 있었습니다. 매매가는 2억2천만 원이었고, 이미 세입자 한 명이 보증금 5천만 원으로 들어가 있는 상태였습니다.
이 경우 만약 집이 경매로 넘어가면, 은행 근저당(1억7천만 원)과 기존 세입자 보증금(5천만 원)만으로도 2억2천만 원을 넘어갈 수 있습니다. 이 씨의 보증금 1억8천만 원은 후순위로 밀려, 거의 돌려받을 수 없는 구조였습니다. 등기부에서 숫자 세 줄만 제대로 본 덕분에, 그는 계약금을 보내기 전 위험을 감지하고 발을 뺄 수 있었습니다.
① 집을 처음 보러 가기 전에 인터넷등기소에서 미리 한 번 발급해 구조를 익힙니다. ② 마음에 든 집이 생기면, 계약 전날 다시 한 번 최신 등기부를 확인합니다. ③ 계약 당일, 계약서에 도장을 찍기 직전에 또 한 번 발급해 마지막으로 변동 사항이 없는지 보는 습관을 들입니다.
이렇게 3회 확인 루틴을 만들면, 갑자기 근저당이 잡히거나 소유자가 바뀌는 위험한 상황을 상당 부분 피할 수 있습니다.
을구에 적힌 근저당권, 전세권의 금액을 모두 더한 뒤, 모르는 권리가 있으면 중개사에게 설명을 요구합니다. 이 금액과 내가 낼 보증금을 합쳐서, 매매가의 80%를 넘는지 보는 것이 기본적인 기준선입니다.
예를 들어 매매가 3억 원 아파트에 근저당 1억2천만 원, 기존 전세보증금 5천만 원이 있다면 합계는 1억7천만 원입니다. 여기에 내가 1억5천만 원 전세로 들어가면 총 3억2천만 원이 되어, 이미 매매가를 초과하는 구조입니다.
등기부등본을 보다 보면 ‘가압류’, ‘가처분’, ‘강제경매개시결정’ 같은 무서운 단어들이 눈에 들어옵니다. 이런 항목이 하나라도 찍혀 있다면, 전세로 들어가지 않는 방향으로 판단하는 것이 일반적입니다. 특히 최근 날짜의 가압류나 경매개시 문구가 있다면, 집주인의 자금 상황이 이미 한계에 다다랐다는 의미이기도 합니다.
등기부등본에서 확인한 소유자 번호로 직접 전화를 걸어, 내가 보려는 집의 실제 임대인인지, 전세 계약을 진행해도 되는 상황인지 물어봅니다. 중개사를 거치지 않고 소유자 목소리를 한 번 듣는 것만으로도 리스크를 많이 줄일 수 있습니다.
이때 통화 날짜와 내용을 간단히 메모해 두면, 추후 분쟁이 생겼을 때 사실관계를 정리하는 데도 도움이 됩니다.
정리하자면 등기부등본은 겁낼 서류가 아니라, 내 보증금을 지켜 줄 가장 값싼 안전장치입니다. 몇 번만 직접 발급해 보고 읽어 보면, 어느 순간 ‘위험한 집은 대충 봐도 티가 난다’는 감각이 생기게 됩니다.
3. 실거래가·전세 시세로 깡통전세 가려내는 법
겉으로 보기에는 같은 동, 같은 평수의 집이라도 실거래가와 전세 시세를 들여다보면 전혀 다른 이야기가 펼쳐집니다🧩 그 차이를 읽어내는 순간, 깡통전세 후보가 눈에 한 번에 들어오기 시작합니다.
가장 먼저 할 일은 국토교통부 실거래가 공개시스템과 민간 시세 서비스(네이버 부동산 등)를 동시에 확인하는 것입니다. 실거래가는 실제 매매 계약이 신고된 가격이고, 전세 시세는 최근 주변에서 형성된 임대 가격의 흐름을 보여 줍니다.
“전세가가 매매가의 80%를 넘으면 일단 한 번 더 의심하고, 90%를 넘으면 최대한 피하는 것이 좋다”는 말은 단순한 겁주기가 아니라, 경매 시 보증금 회수 가능성을 계산해 본 경험에서 나온 기준입니다.
예를 들어 2023년 3월 서울 관악구의 한 빌라 단지는, 국토교통부 실거래가에 2억5천만 원 안팎의 매매 거래가 여러 건 찍혀 있었습니다. 그런데 일부 방에서는 전세 2억4천만 원, 2억3천만 원이 제시되고 있었습니다. 전세가율이 92~96%까지 올라간 상황이었고, 실제로 1년 뒤 이 빌라 중 일부가 경매로 넘어가면서 후순위 세입자들이 큰 피해를 보게 되었습니다.
① 아파트·오피스텔·빌라 유형을 정확히 선택합니다. 같은 동이라도 타입이 다르면 시세가 크게 다를 수 있습니다.
② 최근 1년간 거래된 매매 가격의 최고·최저 구간을 표시해 두고, 내가 들어가려는 집의 전세보증금이 그 범위의 몇 퍼센트인지 계산합니다.
③ 특정 달에 거래가 비정상적으로 몰려 있거나, 지나치게 높은 가격이 찍혀 있으면 ‘세금 목적 거래’나 ‘허위 신고’ 가능성도 의심해 볼 수 있습니다.
또 다른 사례를 보겠습니다. 2022년 9월, 대전에서 직장 생활을 하던 29세 김모 씨는 전세 1억2천만 원짜리 오피스텔을 알아보던 중이었습니다. 매매가는 1억5천만 원이라는 설명을 들었지만, 실거래가 시스템을 보니 같은 건물, 같은 평형이 1억2천만~1억3천만 원에 거래된 기록이 여럿 보였습니다. 김 씨는 이를 근거로 보증금을 9천만 원 이하로 낮추지 않으면 계약하지 않겠다고 버텼고, 결국 전세를 포기하고 반전세로 방향을 틀어 위험을 피했습니다.
① 국토부 실거래가로 ‘실제 매매가’를 보고, ② 민간 시세 서비스로 ‘현재 호가·전세 시세’를 함께 확인합니다. 두 곳에서 받아든 숫자가 크게 다르면, 왜 그런지 꼭 이유를 찾아 봅니다.
특히 빌라·다세대의 경우 공인중개사가 말해 주는 매매가가 시세보다 높게 불려 있는 경우가 많으니, 제3의 데이터로 교차 검증하는 습관이 중요합니다.
전세가율(%) = 전세보증금 ÷ 매매가 × 100 으로 계산합니다. 계산기를 켜서 직접 숫자를 넣어 보는 과정 자체가, 집의 위험도를 피부로 느끼게 해 줍니다.
예를 들어 매매가 3억2천만 원, 전세보증금 2억8천만 원이면, 전세가율은 약 87.5%입니다. 시세 하락기에는 이 정도 비율도 상당한 리스크가 될 수 있습니다.
전세 시세를 확인할 때 “요즘 이 동네 다 이 정도 줘요”라는 말만 믿지 말고, 최소 2~3개의 플랫폼에서 비슷한 평형의 실제 호가를 비교하는 것이 좋습니다. 중개사마다 보는 물건 풀이 다를 수 있기 때문입니다.
2024년 초 인천 미추홀구의 한 깡통전세 피해 단지에서는, 같은 동·같은 평형인데도 세입자마다 보증금이 제각각이었습니다. 어떤 세입자는 1억3천만 원, 어떤 세입자는 1억7천만 원을 내고 들어갔습니다. 이 차이는 대부분 시세 조사 노력의 차이에서 비롯된 것이었습니다.
신축 빌라처럼 실거래가 데이터가 많지 않은 경우, 주변 500m 이내 비슷한 평형의 아파트·빌라 가격을 함께 참고합니다. 이때는 항상 보수적인 쪽 숫자를 기준으로 전세가율을 계산합니다.
또한 ‘전세가 500만 원만 더 올리면 이 집 가능하다’는 식의 말에 흔들리지 말고, 내가 세운 상한선(예: 매매가의 75% 이내)을 지키는 것이 중요합니다.
실거래가와 전세 시세를 제대로 확인하는 습관은, 단순히 깡통전세를 피하는 수준을 넘어 내가 사는 집의 가치를 스스로 판단하는 힘을 키워 줍니다. 이런 숫자 감각은 나중에 내 집 마련을 할 때도 강력한 무기가 됩니다.
4. 전세보증보험 가입 가능 여부로 마지막 안전장치 점검
전세보증보험은 ‘혹시 모를 최악의 상황’을 대비해 보증금을 지켜 주는 마지막 안전장치입니다🛡️ 하지만 모든 집이 가입 가능한 것은 아니며, 가입이 안 되는 집이라면 그 자체로 경고 신호라고 볼 수 있습니다.
대표적인 상품으로는 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증, 한국주택금융공사(HF)의 전세보증금 반환보증이 있습니다. 각각 조건과 한도는 조금씩 다르지만, 공통적으로는 등기부등본과 시세를 기준으로 집의 안전도를 평가합니다.
전세 계약을 결정하기 전, 각 보증기관 홈페이지나 앱에서 ‘보증가능주택 조회’ 메뉴를 통해 주소를 입력해 봅니다. 이때 필요한 정보는 보증금, 전세 기간, 임대인 정보 등입니다.
만약 시스템에서 ‘보증 불가’ 혹은 ‘심사 필요’라는 문구가 뜬다면, 왜 그런지 이유를 먼저 확인한 뒤 계약을 결정하는 편이 안전합니다.
예를 들어 2023년 5월 부산 해운대구의 한 오피스텔에서, 35세 직장인 정모 씨는 전세 2억 원 계약을 앞두고 있었습니다. 그는 계약 전 HUG 사이트에서 보증 가능 여부를 조회했는데, ‘보증 불가(담보 여력 부족)’라는 문구를 확인했습니다. 알고 보니 해당 오피스텔에는 이미 근저당 1억8천만 원과 선순위 전세보증금 5천만 원이 잡혀 있었고, 시세 하락을 고려하면 추가 세입자의 보증금을 안전하게 보장하기 어려운 상태였습니다.
① ‘보증 가능’이라고 나오면, 등기부·시세와 함께 종합적으로 비교해 보며 안심 지표 중 하나로 활용합니다. ② ‘보증 불가’라면, 등기부등본의 근저당·채권·전세권을 다시 한 번 꼼꼼히 살펴봅니다. ③ ‘심사 필요’나 ‘유선 문의 필요’라고 표시되면, 반드시 기관에 전화를 걸어 구체적인 사유를 듣고, 그 내용을 중개사·집주인에게도 확인합니다.
이 과정을 통해 단순 시스템 오류인지, 실제로 위험 요소가 있는지 구분할 수 있습니다.
① 근저당과 기존 전세보증금 합계가 집 시세의 일정 비율(예: 90%)을 넘어서는 경우입니다. 이런 집은 경매 시 세입자 보증금을 온전히 돌려주기 어렵다고 판단됩니다.
② 미등기 건물, 불법 건축물, 다가구·다중주택 중 일부 유형 등 구조가 복잡한 경우입니다. 이때는 다른 대안을 찾는 것이 현실적일 수 있습니다.
2022년 12월 서울 강서구의 한 빌라에서는, 보증보험이 승인되지 않았음에도 중개사가 “그냥 귀찮아서 안 넣는 사람도 많다”며 계약을 서두르도록 했습니다. 당시 세입자는 1억6천만 원의 보증금을 넣었지만, 1년 뒤 집이 경매로 넘어가면서 큰 피해를 입었습니다. 사후 조사 결과, 보증보험이 거절된 이유는 이미 집값을 초과하는 근저당·채권이 설정되어 있었기 때문이었습니다.
일부 집주인은 “보증보험은 내가 가입해 줄게요”라는 말을 통해 세입자의 불안을 달래려 합니다. 하지만 실제로는, 보증보험 회사가 집 상태를 보고 가입을 거절하는 경우도 적지 않습니다.
따라서 ‘집주인이 넣어준다’는 말만 믿지 말고, 계약 전에 내 이름으로 보증보험 가입이 가능한지 직접 조회해 보는 과정이 꼭 필요합니다.
전세보증보험은 연간 몇십만 원 수준의 보증료가 들 수 있지만, 보증금 수억 원을 지키는 보험료라고 생각하면 결코 비싼 비용이 아닙니다. 특히 시세 하락기, 다주택자·법인 소유 주택, 빌라·다가구 주택의 경우에는 사실상 필수라고 봐도 무방합니다.
- 주택도시보증공사(HUG) – 아파트, 연립, 다세대, 오피스텔 등 다양한 주택에 대한 전세보증금 반환보증을 취급하며, 보증 한도·조건은 홈페이지에서 확인 가능합니다.
- SGI서울보증 – 민간 보험사 형태로 전세보증 상품을 운영하며, 소득·신용 요건에 따라 가입 조건이 달라질 수 있습니다.
- 한국주택금융공사(HF) – 전세자금대출과 연계된 보증 상품을 제공하며, 은행 창구를 통해 상담을 받을 수 있습니다.
결론적으로 전세보증보험은 ‘마음 편한 선택’이 아니라, 위험한 집을 미리 걸러내는 필터 역할을 합니다. 가입이 되는지, 된다면 어떤 조건인지부터 차분히 확인하는 습관이 전세 사기 예방 루틴의 중요한 한 축입니다.
5. 계약서 특약·현장 점검으로 구멍 막는 실전 체크포인트
서류와 숫자만 꼼꼼히 봐도 전세 사기와 깡통전세 위험은 많이 줄어들지만, 마지막으로 현장에서 눈으로 확인해야 할 것들이 남아 있습니다👀 계약서 특약 한 줄, 현장 점검 한 번이 나중에 거대한 차이를 만들어 내기도 합니다.
가장 먼저, 임대차계약서 상 임대인 정보와 등기부등본 상 소유자 정보가 완전히 같은지 확인합니다. 이름, 주민등록번호(또는 사업자번호), 주소 등이 단 한 글자도 다르지 않아야 합니다. 대리인이 나오는 경우에는 적법한 위임장과 신분증을 꼭 확인해야 합니다.
“서류가 많고 복잡해서 그냥 중개사에게 맡겼다”는 말은, 나중에 문제가 생겼을 때 가장 먼저 후회하게 되는 부분입니다. 적어도 계약서 첫 장과 등기부등본의 핵심 정보만큼은 직접 대조해 보는 습관이 필요합니다.
① “전세보증금 반환보증 가입이 불가할 경우, 임대인은 계약을 해제하고 계약금을 전액 반환한다.”
② “계약 이후 추가 근저당 설정, 가압류 등 권리 변동이 발생할 경우, 임대인은 세입자에게 즉시 통보하고 세입자는 계약 해지를 요구할 수 있다.”
③ “임대인은 잔금 지급 시까지 선순위 권리 변동이 없음을 보증하며, 위반 시 발생하는 손해를 배상한다.”
예를 들어 2021년 10월 서울 송파구에서 전세 3억5천만 원에 입주한 38세 직장인 윤모 씨는, 계약서 특약에 ‘보증보험 미가입 시 계약 해제 가능’이라는 문구를 넣어 두었습니다. 이후 보증보험 심사 과정에서 집의 담보 여력이 부족하다는 이유로 가입이 거절되었고, 윤 씨는 특약을 근거로 계약을 해제하며 계약금 3천5백만 원을 돌려받을 수 있었습니다.
① 초안 계약서를 미리 받아 집에서 천천히 읽어 봅니다. 이해가 안 되는 용어는 메모해 두었다가 계약 당일 중개사에게 질문합니다.
② 특약란에는 ‘말로만 약속한 내용’을 모두 문자 그대로 옮겨 적습니다. 말로만 한 약속은, 서류에 쓰이지 않으면 없었던 약속이 됩니다.
① 관리비 고지서와 최근 3개월분의 납부 내역을 보여 달라고 요청합니다. 미납 관리비가 쌓여 있다면, 집주인의 자금 사정을 의심해 볼 필요가 있습니다.
② 전기·가스·수도 미납 여부를 확인합니다. 계량기 사진을 찍어 두고, 입주 전·후 수치를 기록해 두면 나중에 분쟁을 줄일 수 있습니다.
2023년 2월 인천의 한 오피스텔에서는, 전입을 앞둔 세입자가 현장 점검 중 관리실 직원에게 우연히 “이 건물 집주인들이 관리비를 수개월째 연체하고 있다”는 말을 들었습니다. 실제로 조회해 보니, 자신이 들어가려던 호수 역시 6개월 이상 관리비가 밀려 있었고, 이를 계기로 계약을 재검토해 피해를 피할 수 있었습니다.
계약서에 잔금일을 정할 때, 전입신고와 확정일자를 같은 날 처리할 수 있는지도 함께 고려합니다. 보통 잔금을 치른 직후 바로 동 주민센터에 들러 전입신고·확정일자를 받는 것이 이상적입니다.
가능하다면 잔금을 보내기 전에 주민센터 운영 시간을 확인해 두고, 반차를 내거나 점심시간을 활용해 미리 동선을 짜 두면 좋습니다.
- ① 서류 대조 – 임대인 신분증, 등기부등본, 계약서 상 이름·주소·주민번호 일치 여부 확인
- ② 비용 관련 – 관리비, 주차비, 기타 공용 비용의 산정 기준과 미납 여부 확인
- ③ 일정 관련 – 잔금일·입주일·전입신고·확정일자 일정 메모 및 캘린더 등록
결국 계약서 특약과 현장 점검은, 거창한 법률 지식이 없어도 할 수 있는 최소한의 자기 방어입니다. “이 정도면 너무 예민한가?”라는 생각이 들 때일수록, 한 번 더 확인하고 기록을 남기는 태도가 내 보증금을 지키는 힘이 됩니다.
6. 전세 사기 예방 셀프 체크리스트와 루틴 정리
여기까지 읽고 나면 ‘집 한 번 얻는 일이 왜 이렇게 복잡하지?’ 하는 생각이 들 수도 있습니다📝 하지만 실제로는 몇 가지 핵심 루틴만 몸에 붙이면, 나머지는 자연스럽게 따라옵니다.
먼저 계약 전 단계에서 스스로에게 다음 질문을 던져 봅니다. ① 이 집의 등기부등본을 내가 직접 발급해 보고 읽어 봤는가? ② 실거래가와 전세 시세를 최소 두 곳 이상에서 비교해 봤는가? ③ 전세보증보험 가입 가능 여부를 조회해 봤는가? 이 세 가지 중 하나라도 “아니오”라면, 아직 계약 버튼을 누를 때가 아닐 수 있습니다.
① 등기부등본 갑구·을구 확인 완료, 소유자와 임대인 정보 일치 여부 체크.
② 근저당·전세권·가압류 등 권리의 총액과 나의 보증금을 더해 매매가 대비 비율 계산.
③ 전세가율 80% 이하, 가급적 70~75% 이내인지 점검.
예를 들어 2024년 4월, 서울 마포구 전세를 알아보던 31세 프리랜서 최모 씨는, 위와 같은 체크리스트를 메모 앱에 만들어 두고 집을 볼 때마다 항목을 채워 나갔습니다. 어느 날 매매가 4억 원, 전세 3억3천만 원짜리 빌라가 눈에 들어왔지만, 체크리스트에 숫자를 넣어 보니 전세가율이 82.5%를 넘고, 전세보증보험도 ‘보증 한도 초과’로 거절된다는 사실을 확인했습니다. 결국 그는 보증금을 조금 낮춰 다른 집을 선택했고, 수천만 원의 위험을 피했습니다.
① 하루 만에 마음이 급해도, 최소 3일 동안은 등기부·시세·보증보험을 반복해서 확인하는 시간을 두는 원칙을 세웁니다.
② 주변 가족·지인에게도 서류를 보여 주고, ‘내가 놓친 부분이 없는지’ 함께 점검해 달라고 부탁합니다. 다른 시선이 들어오면 숨겨져 있던 위험이 보이기도 합니다.
중개사와 나눈 중요한 통화 내용, 집주인과의 대화, 계약서·영수증·계좌이체 내역 등은 사진이나 캡처로 모아 클라우드에 보관합니다.
분쟁이 생기면 ‘누가 맞느냐’보다 ‘무엇을 증명할 수 있느냐’가 더 중요해지기 때문에, 평소 기록 습관이 큰 힘을 발휘합니다.
당장 오늘부터 할 수 있는 일은 복잡하지 않습니다. 집을 보러 가기 전, 포털에서 주소를 검색해 기본 시세를 한 번 확인하고, 인터넷등기소에 접속해 등기부를 발급해 보는 것부터 시작하면 됩니다. 그다음에는 전세보증보험 조회 페이지를 열어 보는 것만으로도, 이미 많은 사람보다 한 발 앞서 있는 셈입니다.
전세 사기와 깡통전세가 사라지지 않는 시대일수록, 정보를 가진 세입자와 그렇지 않은 세입자의 격차는 더 커집니다. 오늘 다룬 루틴을 나만의 방식으로 조금씩 다듬어 가다 보면, 어느 순간 집을 고를 때 느끼던 막연한 공포보다 ‘나는 준비되어 있다’는 감각이 더 크게 자리 잡게 될 것입니다.
✅ 마무리
전세 사기와 깡통전세를 피하는 일은 거창한 법률 지식을 갖추는 일이 아니라, 등기부등본·시세·보증보험이라는 세 가지 축을 루틴으로 만드는 것에서 시작됩니다. 집을 보러 가기 전에 등기부등본을 직접 발급해 소유자와 권리관계를 확인하고, 국토부 실거래가와 민간 시세 서비스를 통해 전세가율을 계산하며, 마지막으로 전세보증보험 가입 가능 여부를 조회하는 습관을 들이면 위험한 집은 자연스럽게 걸러집니다. 여기에 계약서 특약 문구를 꼼꼼히 챙기고, 관리비·공과금·현장 상태를 직접 눈으로 확인하는 실전 체크포인트까지 더하면, 보증금 수억 원을 지키는 방어막은 훨씬 단단해집니다. 중요한 것은 불안을 키우는 뉴스에만 머무르지 않고, 오늘 할 수 있는 작은 행동을 실제로 해 보는 실천입니다.
지금 이 순간에도 누군가는 서두른 계약으로 큰돈을 잃고, 누군가는 몇 가지 확인만으로 위험을 피해 나가고 있습니다. 당신이 어느 쪽에 설지는 거창한 운명이 아니라, 검색 한 번, 서류 발급 한 번, 전화 한 통 같은 작은 선택들이 정합니다. 오늘 읽은 내용을 토대로 나만의 체크리스트를 만들어 스마트폰에 저장해 두고, 다음에 집을 보러 갈 때 하나씩 체크해 보세요. 그렇게 한 번, 두 번 루틴을 반복하다 보면 ‘혹시 나도 당할까’라는 막연한 두려움 대신 ‘이 정도면 내가 나를 지킬 수 있다’는 확신이 조금씩 쌓일 것입니다. 보증금이 안전해야 삶의 계획도 안전해집니다. 숫자와 서류가 낯설더라도 한 걸음씩 익혀 가며, 당신의 보증금과 일상을 끝까지 지켜 내기를 진심으로 응원합니다.
“조심스러운 한 번의 확인이, 내 전세보증금 수억 원을 지켜 주는 가장 현실적인 안전장치입니다.”